房贷月供怎么算？等额本息公式与误差来源

等额本息的特点是月供固定，前期利息多、本金还得慢。工具用标准年金公式算月供，再乘期数得到总还款，减去本金就是总利息，三项结果都可以直接拿去和银行试算比对。

买房前先算清月供和总利息

看房时中介只说总价，真正决定压力的是月供。100 万元、年利率 4.9%、30 年，月供约 5307 元，总利息接近 91 万元，比本金还多；把年限缩到 20 年，月供升到约 6544 元，总利息降到约 57 万元。这组对比能帮你判断该不该拉长期限。

提前还款、换房和收入变化也常拿它做推演：提高首付、缩短年限、假设利率上浮，分别改一个变量再算一次，就能看出月供和总利息往哪边走。注意它只算贷款本身，不含首付、税费和装修。

月利率 = 年利率 ÷ 12，期数 = 年限 × 12（四舍五入取整月）。月供 = 本金 × 月利率 × (1＋月利率)^期数 ÷ [(1＋月利率)^期数 − 1]。贷款金额的单位是万元，填 100 表示 100 万元，填 85.5 表示 85.5 万元。

年利率填 4.9 表示 4.9%，不要填 0.049。利率为 0 时公式退化为本金 ÷ 期数，工具单独处理，不会除零。总还款 = 月供 × 期数，总利息 = 总还款 − 本金，三项都保留两位小数，所以月供 × 期数可能和显示的总还款差几分钱。

银行可能按日计息、首月不足整月、按 LPR 重定价、收取账户管理费或要求买保险，这些都会让实际月供和这里差几十元。公积金贷款、组合贷、先息后本和等额本金也不适用本公式。

等额本金每月还固定本金，月供逐月递减，总利息更少但前期压力大；本工具只算等额本息，两种结果不能混着比。需要精确到合同的数字，用银行提供的还款计划表，或让信贷员出正式试算。

等额本息和等额本金差多少？

同样 100 万元、4.9%、30 年，等额本息月供约 5307 元、总利息约 91 万元；等额本金首月约 6861 元、逐月递减，总利息约 73.7 万元。前者月供稳定，后者总利息少但前期压力大，选哪种要看现金流。

为什么月供乘期数不等于总还款？

月供显示时保留两位小数，实际计算用的是未取整的值，两者相乘后会有几分钱差异。工具的总还款是用未取整月供乘期数再保留两位，所以拿显示的月供手算可能差 0.01–0.05 元，属于正常取整误差。

利率填 0 会怎样？

会按本金 ÷ 期数计算，相当于无息贷款。这个分支是单独处理的，不会出现除以零。现实中还有贴息、免息期等安排，实际还款计划仍以合同为准。